Jak powszechnie wiadomo, nie wszystkim developerom udaje się bezproblemowo zakończyć inwestycje. Można jednak wykonać szereg czynności, które pomogą wykluczyć tych developerów, którym szczęście na pewno nie będzie sprzyjać.

W tym celu należy na listę swoich kandydatów wciągnąć przynajmniej kilku developerów i nie decydować się na pierwszego, który został przez nas napotkany.

Robiąc rekonesans w firmach developerskich trzeba ustalić najważniejsze kwestie, które dotyczą w pierwszym rzędzie developera i sposobów płatności. Czy ma umowę z bankiem? Czy umowa, której wzór nam pokazuje, jest do negocjacji? Czy zakończenie kolejnego etapu realizacji budowy wyprzedza wpłacenie raty? Jakie firma ma powiązania z innymi firmami i podwykonawcami?

Należy też zwrócić uwagę na historię działania firmy i na jej wcześniejsze inwestycje. Im więcej udanych budów na koncie developera, tym lepej dla nas.

Trzeba również ustalić status prawny firmy. Jeśli jest ona osobą prawną, to należy zaopatrzyć się w całkowity odpis z rejestru handlowego, ponieważ pokaże on całą historię istnienia firmy. Jeśli firma jest prowadzona jako działalność gospodarcza, w której odpowiedzialność właściciela nie jest ograniczona, jak w przypadku udziałowca lub akcjonariusza spółki, należy poprosić o wypis z ewidencji działalności gospodarczej. Czasami ma miejsce przypadek, w którym odpowiedzialność za zobowiązania właściciel ogranicza przepisując cały swój majątek na rodzinę.

Kolejnym krokiem jest ustalenie, czy dany developer nie zalega z żadnymi podatkami. Prosimy więc o wgląd do zaświadczeń z urzędu skarbowego oraz z ZUS; należy też zwrócić uwagę na bilans firmy, developer powinien mieć wkład własny w momencie rozpoczęcia inwestycji na poziomie minimum 30% wartości inwestycji.

Jeśli firma należy do jakiegokolwiek stowarzyszenia lub izby - tam również należy zasięgnąć opinii. Swoje sądy można też wyrobić na podstawie informacji od poprzednich klientów, przy czym warto zrobić to osobiście.

Developer buduje czasami na własnym terenie. Trzeba to oczywiście sprawdzić kontrolując akt notarialny oraz w planie zagospodarowania przestrzennego - czy budownictwo mieszkaniowe to faktyczne przeznaczenie działki. Sprawdzając tę informację w wydziale architektury gminy, wskazane jest też sprawdzić przeznaczenie terenów znajdujących się w pobliżu.

Analizując z kolei umowę proponowaną przez developera należy zwrócić uwagę na kilka ważnych aspektów:

1.Dokładne opisanie stron umowy (oczywiście zwłaszcza developera)
2.Precyzyjnie określony przedmiot umowy - powierzchnia domu, działki, zapewnienie o zadbaniu o infrastrukturę przez developera (do której zalicza się oświetlenie, chodniki i drogi dojazdowe). Już na tym etapie powinien być wyznaczony zarządca całej nieruchomości.
3.Przewłaszczenie działki przy wpłacaniu pierwszej raty.
4.Określenie standardów wykonania poszczególnych elementów domu
5.Dokładny czas realizacji etapów budowy oraz termin oddania nieruchomości do użytku.
6.Cena i sposoby płatności, zabezpieczenie na wypadek niemożliwości zapłacenia raty. Złym rozwiązaniem jest ustalenie w umowie wartości "otwartej" kontraktu i możliwości ustalenia finalnej ceny po zakończeniu budowy.
7.Wpłata ostatniej raty powinna nastąpić po odbiorze technicznym domu.
8.Należy spróbować wynegocjować zapis o zadatku, który jest zwracany w podwójnej wysokości przy rozwiązaniu umowy z winy developera. Zaliczka natomiast jest zwracana w takiej wysokości, w jakiej została wpłacona.
9.Należy umieścić zapisy o natychmiastowym usuwaniu usterek, oraz o karnych odsetkach dla developera za zwłokę z nie wywiązywania się z napraw w ustalonych terminach.
10.Opcjonalnie można zastrzec, że przy odbiorze obecny będzie nasz inspektor nadzoru i prawnik.
11.Odstąpienie od umowy powinno być ustalone na tych samych warunkach.